LMNP : régime réel ou micro‑BIC, lequel choisir en 2026 ?

Rédaction Rentabilité LMNP · Mis à jour le 30 octobre 2026 · Règles applicables aux revenus 2026

Les deux régimes en bref

Les loyers d'une location meublée non professionnelle (LMNP) sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent : le micro-BIC, forfaitaire, et le régime réel, qui tient compte de vos dépenses.

Le plafond s'apprécie sur l'ensemble de vos locations meublées, pas logement par logement. Un dépassement isolé ne fait pas perdre le micro-BIC : le réel ne devient obligatoire qu'après deux années consécutives au-dessus du plafond.

Ces règles concernent la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé. Le meublé de tourisme non classé suit un régime moins favorable (15 000 € de recettes et 30 % d'abattement), qui n'est pas traité ici.

Vous restez loueur non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer (article 155, IV du code général des impôts). Au-delà des deux seuils, le statut de loueur professionnel (LMP) s'applique, avec d'autres règles.

Ce qui a changé en 2025 et 2026

• Revente. Pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retirés du prix d'achat pour calculer la plus-value (loi de finances pour 2025, article 84). Les logements de certaines résidences de services (étudiants, seniors, personnes handicapées) ne sont pas concernés.
• Plafond du micro-BIC. Il passe de 77 700 € (revenus 2023 à 2025) à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Certaines pages d'information affichent encore l'ancien montant, valable pour les revenus 2025.
• Meublés de tourisme non classés. Depuis les revenus 2025, leur plafond est de 15 000 € et leur abattement de 30 %.
• Prélèvements sociaux. Les revenus de location meublée non professionnelle sont soumis à 18,6 % (dont 10,6 % de CSG), contre 17,2 % pour la location nue. La plus-value immobilière reste soumise à 17,2 %.

Comment le réel réduit l'impôt

Prenons l'exemple d'un T2 meublé acheté 135 000 € à crédit, loué 860 € par mois. Ses loyers encaissés la première année, après 4 % de vacance, s'élèvent à 9 907 €. Le foyer est imposé dans la tranche de 30 %.

Au réel, le revenu imposable est nul. Les 3 038 € d'amortissements non utilisés ne sont pas perdus : ils sont reportés sur les années suivantes.

L'amortissement, cœur du régime réel

Au réel, le prix du bien s'amortit, c'est-à-dire qu'une fraction en est déduite chaque année. L'amortissement se calcule par composant :

• le bâti, hors terrain (ici 15 % du prix), sur 25 à 40 ans ;
• les travaux, sur 10 à 15 ans ;
• le mobilier, sur 5 à 10 ans.

Dans nos exemples, les frais de notaire sont amortis avec le bâti, sur 30 ans.

Les amortissements ne peuvent ni créer ni augmenter un déficit : ils sont déduits dans la limite du résultat avant amortissements (article 39 C du code général des impôts). L'excédent se reporte sans limite de durée. Ce report cesse toutefois à la vente du logement si vous n'avez pas d'autre activité imposable dans la catégorie des BIC non professionnels.

Le déficit, imputable pendant 10 ans

Quand les charges dépassent les loyers, le déficit hors amortissements ne s'impute pas sur votre revenu global. Il se reporte sur vos revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, puis il est perdu.

Le coût du réel

Le réel suppose une comptabilité conforme au plan comptable et une déclaration de résultat n° 2031. La plupart des loueurs passent par un expert-comptable ou un service en ligne spécialisé. Nos exemples retiennent 450 € par an, déductibles du résultat, et 600 € pour le petit studio du cas C.

Cinq cas chiffrés

Les cinq cas reposent sur le même projet de départ, sauf indication contraire :

• Achat : T2 à 135 000 €, frais de notaire de 7,5 %, 12 000 € de travaux, 6 000 € de mobilier.
• Financement : apport de 20 000 €, prêt à 3,3 % sur 25 ans.
• Location : loyer de 860 € par mois, revalorisé de 1,5 % par an, vacance de 4 %.
• Charges : taxe foncière de 900 €, copropriété de 600 €, assurance PNO de 130 €, CFE de 300 € (rien la première année, moitié la deuxième), toutes en hausse de 2 % par an.
• Revente : bien revalorisé de 1 % par an, revente après 20 ans avec 5 % de frais.

Le gain net additionne les cash-flows après impôt de toute la détention et le produit de la vente (prix net de frais, moins l'impôt sur la plus-value, le capital restant dû et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé), moins l'apport.

Cas A · Achat à crédit, tranche de 30 %

C'est le cas le plus courant. Au réel, les intérêts, les charges et les amortissements effacent l'impôt sur les loyers pendant les 20 ans. Au micro-BIC, le foyer paie 55 669 € d'impôt et de prélèvements sociaux sur la même période. La revente coûte 10 740 € d'impôt au réel, contre rien au micro-BIC. Le réel l'emporte malgré tout de 33 995 €.

Cas B · Achat comptant, tranche de 11 %

Le même bien est payé comptant (apport de 163 125 €) par un foyer imposé à 11 %. Sans crédit, il n'y a pas d'intérêts à déduire : le réel laisse 21 158 € d'impôt sur les loyers en 20 ans, contre 33 905 € au micro-BIC. Sans revente, le réel garde un léger avantage : 150 558 € de cash-flow cumulé après impôt, contre 148 744 €. C'est la plus-value qui fait basculer le résultat : 10 888 € d'impôt au réel, contre rien au micro-BIC. Au total, le micro-BIC l'emporte de 9 074 €.

Cas C · Petit studio payé comptant, tranche de 0 %

Un studio de 70 000 € est payé comptant (apport de 79 250 €, frais de notaire et 4 000 € de mobilier compris) et loué 430 € par mois. Ses recettes restent sous 5 000 € par an, seuil d'exonération de la cotisation minimum de CFE : nous retenons une CFE nulle. Avec une tranche de 0 %, seuls les prélèvements sociaux pèsent. Le réel les réduit, mais coûte 14 578 € de comptabilité en 20 ans. Le micro-BIC l'emporte de 15 422 €, même sans revente.

Cas D · Revente après 10 ans, marché à +3 % par an

Le projet A est revendu après 10 ans, dans un marché dynamique. L'abattement pour durée de détention est encore faible : la plus-value coûte 9 598 € au réel, contre 2 031 € au micro-BIC. Le crédit n'est pas soldé : les indemnités de remboursement anticipé sont estimées à 1 641 €, au plafond légal. Les 25 766 € d'impôt sur les loyers économisés au réel pèsent davantage : le réel l'emporte de 13 271 €.

Cas E · Financement à 100 %, loyer faible

Le projet A est financé sans apport et loué seulement 600 € par mois, revalorisé de 2,5 % par an, avec des charges stables. Les premières années sont déficitaires. Les déficits ne sont jamais imputés : les amortissements absorbent d'abord les bénéfices suivants, et 2 723 € de déficits s'éteignent au bout de 10 ans. L'impôt sur les loyers reste pourtant nul au réel, contre 42 905 € au micro-BIC. À la revente, 50 734 € d'amortissements restent reportés sans avoir été déduits. Le réel l'emporte de 29 382 €, mais le cash-flow cumulé reste très négatif dans les deux régimes (−72 193 € au réel).

La revente change le calcul

En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers : impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, après un abattement pour durée de détention. L'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Au réel, les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat avant cet abattement. Voici le calcul du cas A, revendu après 20 ans.

Au micro-BIC, les forfaits de 7,5 % et de 15 % portent le prix d'acquisition au-dessus du prix de cession : il n'y a pas de plus-value. Au réel, les prélèvements sociaux pèsent le plus, car leur abattement n'est que de 24,75 % après 20 ans.

Comment choisir

Aucune règle simple ne remplace un calcul sur votre projet. Nos exemples dégagent toutefois des tendances.

• Achat à crédit et tranche de 30 % ou plus : le réel l'emporte nettement, même avec la réintégration à la revente (cas A et D).
• Achat comptant et tranche de 11 % ou moins : l'écart est faible sur les loyers, et la revente peut faire gagner le micro-BIC (cas B et C).
• Petits loyers : la comptabilité du réel pèse davantage, surtout si l'impôt économisé est faible (cas C).
• Détention de plus de 30 ans : la plus-value est exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, et la réintégration ne coûte plus rien.
• Recettes au-dessus de 83 600 € deux années de suite : la question ne se pose plus, le réel s'impose.

Comparer les deux régimes sur mon projet

Changer de régime

Si vos recettes restent sous le plafond, le micro-BIC s'applique par défaut. Pour être au réel une année donnée, adressez votre option par courrier à votre service des impôts des entreprises au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente, soit au printemps de l'année concernée. La première année d'activité, vous pouvez opter jusqu'à la date limite de la déclaration de revenus de cette année-là. Le dépôt d'une déclaration de résultat n° 2031 dans les délais vaut aussi option.

L'option est valable un an et se renouvelle automatiquement. Pour revenir au micro-BIC, il faut la dénoncer par lettre au service des impôts des entreprises. Le délai court jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 de l'année précédant le retour.

Le sort des amortissements reportés et des déficits non imputés lors d'un retour au micro-BIC n'est pas traité ici : faites-le vérifier avant de changer. Le simulateur suppose le même régime pendant toute la détention.

Les limites de ces calculs

• Impôt simplifié : le revenu imposable est multiplié par votre tranche marginale (TMI), sans barème complet ni quotient familial. La part déductible de la CSG (6,8 % du revenu soumis aux prélèvements) n'est pas prise en compte.
• Projet isolé : vos autres locations meublées, qui comptent pour le plafond, les déficits et le statut LMNP, ne sont pas prises en compte.
• Hypothèses constantes : le régime ne change pas pendant la détention ; loyers, charges et prix du bien évoluent à taux constant.
• Frais non comptés : frais bancaires (dossier, garantie, courtage) et gros travaux futurs.
• CFE : l'exonération de la cotisation minimum pour 5 000 € de recettes ou moins n'est pas calculée.
• Revente simplifiée : le mobilier est supposé sans valeur à la revente.
• Interprétations : l'ordre d'imputation et le traitement des amortissements à la revente sont des interprétations, décrites plus haut.

Ces exemples ne constituent pas un conseil fiscal. Faites valider votre projet par un expert-comptable.

Questions fréquentes

Sources

Pages consultées le 29 octobre 2026.

• impots.gouv.fr : les régimes d'imposition de la location meublée (option pour le réel, amortissements, statut LMP)
• impots.gouv.fr : foire aux questions sur la location meublée, mars 2026 (plafond, deux années de dépassement, déficits, revente)
• BOFiP, ACTU-2025-00127 (plafonds et abattements du micro-BIC à partir des revenus 2026)
• impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus de location
• impots.gouv.fr : plus-value d'un bien loué meublé
• impots.gouv.fr : plus-value immobilière, taux et abattements
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (forfaits de 7,5 % et de 15 %)
• Code général des impôts : articles 39 C, 50-0, 155 IV, 156 I 1° ter, 150 VB, 150 VC, 1478 et 1647 D ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84